隨著國家打造“軌道上的都市圈”，推動“四網融合”以及幾大都市圈、城市群多層級交通規劃政策的出臺，助推了市域（郊）軌道交通系統的快速發展。與此同時，引入TOD（transit-oriented development）發展模式，加快站城一體化進程，實現軌道交通與城市發展良性互動融合，已成為國內城市發展的共識。

近年來，京投發展始終聚焦TOD 軌道物業開發，自2011第一個TOD項目以來以來，十年間陸續投資開發了西華府、北京公園悅府、琨御府、嵐山、無錫愉樾天成等多個TOD軌道物業開發項目。其中，作為京投發展開拓全國市場的戰略支點，無錫愉樾天成入市后，取得了不錯的成績。如今，隨著愉樾天成二期即將亮相，京投發展將持續基于“TOD 智慧生態圈”開發理念，打造無錫首個TOD公園社交產品。

無錫加快推進“站城一體化”開發

無錫是全國較早啟動城市軌道交通建設運營的地級市之一，早在2014年就同步建成開通了地鐵1、2號線。至2021年底已建成開通4條地鐵線，運營總里程達112公里，進入網絡化運營時代。與此同時，無錫市城市軌道交通第三期建設規劃獲批。在“十四五”期間，無錫要建設地鐵4號線二期、5號線、6號線等3條地鐵線路，進一步加密軌道線網。

在軌道交通TOD綜合開發方面，無錫自2009年開始嘗試探索，2016年《關于進一步推進城市公共交通優先發展的實施意見》明確提到“加強公共交通用地綜合開發”。2020年底，無錫市啟動城市軌道交通TOD綜合利用政策研究工作。

2022年4月6日，無錫市政府辦公室正式印發《關于推進軌道交通場站及周邊土地綜合開發的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），從加強規劃統籌、完善政策配套、強化資源配置、優化開發方式等方面，針對軌道交通場站及周邊土地開發提出相關舉措，標志著無錫地鐵“站城一體化”開發工作正式駛入發展“新賽道”。

引入TOD發展模式，對推動軌道交通與城市發展良性互動融合，打造“站城一體化”現代社區，帶動城市更新、提升城市形象，高水平建設“軌道上的無錫”具有積極意義，有利于推動形成城市新發展格局、提高人民群眾生活品質和城市綜合發展能級。

探索“TOD智慧生態圈”迭代升級

京投發展進入TOD軌道物業開發領域較早，經過十余年的沉淀，在產品打磨和內部管理上都積累了一定的優勢。公司持續踐行“植根北京、茂盛全國”的發展戰略，完成“TOD 智慧生態圈”開發理念的迭代升級。

作為“茂盛全國”戰略的重要支點，無錫愉樾天成是由無錫地鐵集團、京投發展和中鐵四局集團三大國企聯合開發。項目地處無錫經濟開發區，總占地面積約38萬方，綜合容積率1.7，物業開發計容建筑面積約64萬方，規劃用途為居住、商業、商務用地，是集住宅、商業、酒店、地鐵為一體的TOD超大型地鐵上蓋綜合體。

通過多年的TOD經驗積累，京投發展開創性提出“TOD智慧生態圈”理念，為城市、地鐵、市民提供可持續性價值與服務，喚醒城市活力，帶動區域經濟發展，實現便利高效的幸福生活。在該理念的指導下，不斷創新方式方法，提升技術能力與設計水平，無錫愉樾天成就是“TOD智慧生態圈”迭代升級的代表項目之一。

無錫經濟開發區是對外展示無錫城市發展建設水平的一張王牌，同時也是近年來享受政策紅利最多的區域。它是無錫“一城兩核”中重要一核，也是無錫的行政中心、金融中心。此外，經開區也是無錫房地產市場最核心的區域之一。今年5月，為加快無錫經濟開發區“高端人才集聚區”建設，更好推進無錫經濟開發區高端人才宜居工程，優化高端人才生態環境，《關于實施無錫經濟開發區高端人才宜居工程的意見（試行）》出臺，加大人才安居保障、購房支持力度。

受區域利好影響以及產品自身因素，無錫愉樾天成取得了不俗的成績。據克而瑞數據統計，2022年1-5月，銷售金額、成交面積、成交套數均位居全市第二，其中銷售金額約9.6億，成交面積3萬平，成交套數267套。在2021年，無錫愉樾天成全年銷售業績位列無錫市2021年銷售排行榜第3名。

新品入市 打造TOD無界生活場域

有了一期的成績作為鋪墊，無錫愉樾天成希望在二期能夠延續之前的良好態勢，打造出值得市場期待的產品。

去年7月，無錫市自然資源和規劃局已公布B地塊開發建設項目規劃，二期可建設用地面積約4.79萬平方米，建筑面積約13.28萬平方米，其中地上約9.45萬平方米，地下約3.83萬平方米，容積率＞1.0，且≤1.4-1.6、綠地率≥30%、建筑密度≤40%。按照項目規劃圖顯示，地塊擬打造7棟26層、5棟11層住宅產品，北面規劃了2-3層的配套設施，其中包含了配套商業900平方米、凈菜超市300平方米、物業用房720平方米等。

京投發展堅持“以用戶為中心”的經營理念，愉樾天成新品將高效的TOD與公園的自然場景進行有機融合，通過立體慢行系統的設計，在空中花園層、地上停車層、地面層實現互聯互通。從場景打造到設計生活方式的全維度升級，低密洋房、湖景高層、Tod-park公園、well健康標準……充分考慮人們日常需求，以需求為產品導向，進行科學的客戶調研，細致的需求分類，嚴謹的需求分析，以研究和分析成果作為出發點，細致打磨升級自身產品，實現消費者需求的具象化。

在寸土寸金的經開區，愉樾天成新品以綜合容積率僅約1.4，打造低密生態公園住區。住宅由11F寬境洋房及26F攬景高層組成。其中洋房得房率約82%，高層得房率約78.8%；以空中生態園林，打造安靜的社區環境；下沉式庭園、風雨連廊、主題架空層等配置，讓生態與生活融為一體；TOD規劃慢行系統，實現真正的人車分流，還居家生活以寧靜。

愉樾天成新品之上的建筑立面，強調橫向線條的延展性與流動性，以“去風格化”為準則，設計上融入了弧線形，結合簡約的線條，呈現出高品質、國際化的外立面效果。

在室外空間上，項目針對TOD項目面積大、與公共交通銜接緊等特性，合理規劃各具功能的公共區域，實現城市功能和社區功能的無縫銜接和轉換。愉樾天成新品以中軸景觀帶串聯休閑特色街區、元氣森林、布谷樂園、峽谷山丘等，兼顧老、中、青、童、幼——全年齡段健康運動與生態頤養的六重境組團設計。中央花園自北向南，同時鏈接有氧FIT、鮮果后院、仰生鄰、冥想花園、午后茶歇、閱讀花園等眾多宅間景觀組團。

在室內空間的營造上，項目根據消費者生活習慣、居家動線、功能要求等方面的需求共性，科學合理的進行戶型設計優化和家居配備。愉樾天成新品酒店式入戶大堂，將藝術美學、生活儀式、舒適體驗完美融合，打造別具一格的歸家之路。南向四開間，專梯入戶，獨立三衛設計；約40平米超大橫廳，IMAX闊境生活；約7.6米闊尺廊臺，無界視野體驗。

愉樾天成位于中瑞生態城啟動區，未來將會把生態理念融入規劃、建設和運行管理各環節，協助高水平規劃建設中瑞生態城，打造零碳低碳標桿示范。基于深度用戶研究，愉樾天成識別50個以上生活觸點，覆蓋9類人群，從空氣、水、光、聲環境等在內的10大健康要素出發，以80項關鍵技術，不僅滿足用戶綠色健康生活的基本訴求，更讓生活在幸福社區的人們，從生活層面、運動層面、精神層面感受到健康關懷。

智慧運維是京投發展打造產品差異化，提升運營服務核心競爭力的另一工具，其主要體現在精確分析、精準管理和精細服務上。愉樾天成新品將打造無錫第一個“數字孿生”TOD社區。智慧生態監測、智慧出行、智慧居家、智慧健康步道、智慧健身會所……互動互聯，智慧、便捷、安全，構筑現代智慧生活。從出行服務到社區運營，全方位打造“TOD智慧生態圈”IP，貫穿智慧生活全場景。

在愉樾天成，京投發展從生態、智慧、幸福三大維度解決用戶痛點，創造社區的多維價值，真正實現TOD的社區從產品中心主義向用戶中心主義的過渡。愉樾天成二期TOD公園住區即將入市，將更好地滿足無錫改善型住房需求，賦能TOD公園社交生活方式，打造TOD無界生活場域。